Z danych zawartych w Informacji Zarządu o działalności ZSM za okres od 01.01.2010r. do 31.12.2010r. (udostępnionych swego czasu na stronie internetowej Spółdzielni) wynika, że na 12 172 lokale mieszkalne, aż 5 212 to lokale, dla których ustanowiono odrębną własność (43% wszystkich lokali mieszkalnych w zasobach zarządzanych przez ZSM). Nie posiadamy aktualnych danych w tym zakresie, należy jednak przypuszczać, że proces uwłaszczania (ustanawiania odrębnej własności lokali mieszkalnych) cały czas postępuje, co pozwala przyjąć tezę, że obecnie ponad połowa lokali mieszkalnych w budynkach zarządzanych przez ZSM nie stanowi już własności Spółdzielni. Mimo tego właściciele lokali mieszkalnych, z których coraz większa część w wyniku wtórnego obrotu na rynku nieruchomości już nawet pozostaje poza kręgiem członków ZSM, w dalszym ciągu otrzymują książeczki „opłat za czynsz” i są im doręczane zestawienia „opłat za używanie lokali mieszkalnych”. Zabrzańska Spółdzielnia Mieszkaniowa być może nie mogąc się pogodzić z ubytkiem tak dużej części swojej własności, z przyzwyczajenia jeszcze operuje pojęciami typowymi dla relacji właściciel – lokator. Oczywiście potoczność stosowania tych pojęć w dalszym ciągu w jakimś stopniu usprawiedliwia ich pozostawanie w nomenklaturze ZSM, jednak nie sposób tego pogodzić z zasadami prawa własności. Właściciel lokalu nie płaci czynszu, który zgodnie z art. 659 § 1 Kodeksu cywilnego jest wynagrodzeniem dla wynajmującego za lokal oddany do używania najemcy.
Właściciel lokalu mieszkalnego zgodnie z art. 4 ust. 1 pkt 2 i 4 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych jest wprawdzie zobowiązany uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem swojego lokalu, a także eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych, jednak z prawnego punktu widzenia świadczenia te nie stanowią czynszu. Właściciel lokalu mieszkalnego to nie lokator (najemca).
Z danych zamieszczonych w informacji Zarządu ZSM za rok 2010r. wynika, że jedynie 609 lokali mieszkalnych (5% wszystkich lokali mieszkalnych w zasobach zarządzanych przez ZSM) posiada status spółdzielczego lokatorskiego prawa do lokalu, gdzie uzasadnione jest nazywanie ponoszonych przez tych lokatorów opłat czynszem (choć dla porządku trzeba wskazać, że ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych również w tym przypadku operuje pojęciem opłaty z tytułu kosztu związanego z eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości w częściach przypadających na lokal), z kolei 6 329 lokali mieszkalnych (52% wszystkich lokali mieszkalnych w zasobach zarządzanych przez ZSM) ma ustanowione spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, które zgodnie z ustawą o spółdzielniach mieszkaniowych jest zbliżone do prawa odrębnej własności w zakresie swobody w dysponowaniu lokalem (możliwość zbycia, dziedziczenia, założenia księgi wieczystej, ustanowienie hipoteki), a więc pojęcie czynszu także tutaj nie ma prawnego uzasadnienia.
Konsekwentne oswajanie mieszkańców zasobów ZSM z pojęciem czynszu czy też opłatami za używanie lokali, pomimo tego, że większość z nich jest de facto właścicielami mieszkań, być może ma na celu wywołanie wrażenia, że nie mają oni żadnego wpływu na sposób zarządzania nieruchomościami, których są współwłaścicielami.
Celem naszego Stowarzyszenia jest m.in. uświadamianie mieszkańców zasobów ZSM, że posiadane przez nich prawo własności podlega ochronie prawnej zgodnie z art. 64 Konstytucji RP i jest regulowane przepisami Kodeksu cywilnego dotyczącymi współwłasności (art. 195 i kolejne). Gorąco zachęcamy także do lektury szeroko komentowanej w mediach uchwały Naczelnego Sądu Administracyjnego z dnia 13.11.2012r. sygn. II OPS 2/12, która definiuje granice wykonywania przez spółdzielnie mieszkaniowe zarządu nieruchomością wspólną określonego w art. 27 ust. 2 ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych.
Czy to znaczy, że posiadając prawo własności mogę nie opłacać czynszu? Jak to załatwić formalnie?
Dziękujemy za komentarz.
Rozumiemy jego humorystyczny podtekst. Rzeczywiście będąc właścicielem mieszkania nie płacimy czynszu, bo czynsz płacą jedynie lokatorzy, czyli najemcy. Jak rozumiemy jest Pani (Pan) właścicielem mieszkania. W związku z tym nie płaci Pani (Pan) czynszu a jedynie zobowiązana (y) jest uczestniczyć w pokrywaniu kosztów związanych z eksploatacją i utrzymaniem swojego lokalu, a także eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych. Z formalnego punktu widzenia świadczenia te nie stanowią czynszu i w związku z tym nie powinny być tak nazywane.
W artykule o dość kontrowersyjnym (na pierwszy rzut oka) tytule chodziło nam przede wszystkim o zaznaczenie, że my mieszkańcy – w przeważającej większości – nie jesteśmy lokatorami lecz właścicielami mieszkań, z czego wynikają określone konsekwencje – dla nas i dla zarządcy, z których nie zawsze zdajemy sobie sprawę. Z drugiej strony zarządca jakby nie chce przyjąć naszego statusu do wiadomości. My jako właściciele powinniśmy mieć bardzo dużo do powiedzenia w sprawie naszych nieruchomości i powinniśmy te prawa egzekwować od zarządcy. Tymczasem przez lata prawdopodobnie daliśmy sobie wmówić, że naszą rolą jest comiesięczne uiszczanie opłat i 'modlenie się’ o jakiś remont klatki schodowej, dachu, elewacji, itp. Można wywnioskować, że z podobnych powodów tak niewielka część Członków ZSM bierze corocznie udział w Walnym.
Czas to zmienić i przywrócić Spółdzielnię spółdzielcom, dlatego tak mocno namawiamy do udziału w Walnym, bo to najprostsze, najtańsze i najszybsze narzędzie do zmian w Spółdzielni.
Z poważaniem
Zabrzańskie Stowarzyszenie Mieszkańców
bardzo dziękuję za te informacje.
Rozmawiałem ze „spółdzielnią” i stwierdzili, że czynsz w przypadku mieszkań własnościowych spółdzielczych (mam wykupioną własność, płacę podatek gruntowy i od użyteczności wieczystej) – cytuję: mam obowiązek płacić czynsz, bo czynsz jest opłatą eksploatacyjną.
I co z tym zrobić?
A co oznaczają „koszty związane z eksploatacją i utrzymaniem swojego lokalu, a także eksploatacją i utrzymaniem nieruchomości wspólnych”?
Czy np. właściciel niemieszkający i wymeldowany powinien płacić połowę kosztów, które w całości są generowane przez drugiego właściciela? Np. wywóz śmieci (liczone od osoby), woda (liczona wodomierzami), itd?
„czynsz” to prawna nazwa świadczenia należnego z tytułu najmu lub dzierżawy (szczegóły w Kodeksie cywilnym). Nazywanie czynszem – opłat wnoszonych z innych tytułów niż wyżej wymienione – jest po prostu błędne. Chodzi o nazewnictwo, a nie kwestionowanie konieczności ponoszenia tych opłat – w tym przypadku z tytułu kosztu eksploatacji i utrzymania lokali i nieruchomości wspólnych, które przewiduje ustawa o spółdzielniach mieszkaniowych, a których strukturę, podział i sposób naliczania określają odpowiednie regulaminy obowiązujące w spółdzielniach mieszkaniowych.
Moj maz jest wlascicielem spoldzielczego mieszkania w ktorym od dziesieciu lat nikt nie mieszka,poniewaz mieszkamy za granica, a spoldzielnia wymusza oplaty za utrzymanie, wywoz smieci, ryczalt za wode, eksploatacje.
Moj maz jest tak zastraszony, ze pokornie pokrywa wszystkie zadania, aby tylko nie powtorzyli wczesniejszego manewru za nieregularnie wplacany czynsz, nie czynsz. A mianowice bylo to przeprowadzenie przez spoldzielnie postepowania sadowego, w ktorym orzeczono wystawienie na licytacje mieszkania z zadluzeniem gdzies na kilka tysiecy ale nie byla to jakas zawrotna kwota. Doliczono tam 100% kosztow za ogrzewanie, ryczalty za wode, za gaz, ktore nigdy nie bylo uzywane i koszty sadowe. Tylko cudownym przypadkiem dowiedzielismy sie o calej akcji na 3 dni przed licytacja.
Spoldzielnia byla oczywiscie powiadomiona o tym, ze nikt nie mieszka i administrator bloku mial numer telefonu do kontaktu w razie potrzeby. Maz nie byl poinformowany o podjetych czynnosciach przez spoldzielnie. Nastepne wymuszenia dotyczyly kolejnych karnych oplat, tzn 100% pokrywanie kosztow ogrzewania przez 2 kolejne lata, poniewaz firma odczytujaca liczniki raz nie podala wynikow na czas czy cos innego pokrecono. Ja specjalnie przyjechalam do kraju na czas odczytow licznikow.
Nie uwzgledniono naszych zadnych protestow, ani pokornych blagan o litosc.
A ja płacę na fundusz remontowy i eksploatacja odrebna własność. Czy to tak ma być. ?
Dziękujemy za komentarz. W artykule staraliśmy się nie tyle namawiać do niepłacenia czynszu, ale uzmysłowić naszym Czytelnikom, że czynsz płacą jedynie najemcy, a właściciele mieszkań płacą po prostu tzw. opłaty eksploatacyjne, wynagrodzenie zarządu, itp. Od lat Spółdzielnia używając zwrotu „czynsz”, „lokator”, „opłata za używanie lokali”, itp. być może celowo używa takiej terminologii aby wywrzeć wrażenie, że nie mamy żadnego wpływu na sposób zarządzania nieruchomością, a płacimy wszyscy spółdzielni należną daninę za to, że korzystamy z lokalu. Gdyby większość mieszkańców uzmysłowiła sobie, że tak naprawdę są właścicielami, a nie jedynie najemcami, a Spółdzielnia otrzymuje jedynie wynagrodzenie za zarządzanie – wtedy być może bardziej aktywnie uczestniczylibyśmy w tym procesie jako partner Spółdzielni, a nie „petent”
Przestańcie wprowadzać ludzi w błąd. Napiszcie wprost, że eksploatacja mieszkań własnościowych jest poddana opłacie za nasz wykupiony metraż. Napiszcie, dlaczego mam opłacać eksploatację za moje metry kwadratowe, moją własność, kiedy wszystko, co dzieje się w moim mieszkaniu muszę opłacać sama. Oczywiście za używanie części wspólnych płacimy fundusz remontowy,za sprzątanie klatek, domofon itd. Za moją część place również podatek od nieruchomości, więc uważam, że eksploatacja nie dotyczy części należącej do Lokatora. Dlaczego więc spółdzielnie pobierają od nas te opłaty?