Analiza opłat w oparciu o regulamin ZSM

Proszę zapoznać się ze skrótową analizą dotyczącą opłat. Wiadomo, że każdy zarządca nieruchomości ponosi koszty związane z zarządzaniem. Problem w tym, że w naszej Spółdzielni są one dość wysokie w porównaniu z innymi zarządcami i spółdzielniami. Czy możliwe dlatego, że jakaś ich część się dubluje? Postaramy się odpowiedzieć na te pytania.

1.Eksploatacja to opłata na którą ma wpływ wiele składników takich jak min. koszty i narzuty wynagrodzeń pracowników biurowych i konserwatorów, odpis na ZFŚS, utrzymanie ADS-ów, przeglądy i roboty konserwatorskie własne, ubezpieczenia obiektów, prowizje bankowe, opłaty pocztowe czy zużycie materiałów stanowiące zapis w obowiązującym Regulaminie w par.8.
Są też inne składniki opłaty eksploatacyjnej, które budzą pewne zastrzeżenia, a za które płacimy również statutowo i regulaminowo.

Proszę spojrzeć na par.8 ust.1 punkt 7 regulaminu dotyczący „działalności społecznej, oświatowej i kulturalnej, w zakresie w jakim dotyczą użytkowników lokali będących członkami Spółdzielni”, a konkretnie działalność klubów PASTEL i KWADRAT. Mimo iż utrzymujemy te „instytucje” cały rok, to chcąc zapisać np. swoje dziecko na zajęcia do PASTELA zapłacimy miesięcznie tylko 10 złotych mniej niż człowiek nie zamieszkujący w zasobach ZSM. Pytanie: dlaczego my mieszkańcy płacimy jakąkolwiek opłatę? W naszym przekonaniu opłata dla mieszkańców powinna zniknąć lub być jedynie symboliczna.

Proszę teraz zwrócić uwagę na punkt par.8 ust.1 punkt 1 „utrzymanie czystości i porządku w pomieszczeniach ogólnego użytku oraz w otoczeniu budynków” składające się na pozycję eksploatacji, a które ZSM powiela w dalszej części naszych opłat pod pojęciem: prace porządkowe na klatce schodowej.

Kolejną zdublowaną opłatą ukrytą pod „płaszczykiem” eksploatacji jest par.8 ust.1 punkt 6 czyli energia elektryczna zużywana na cele wspólne, wyszczególniona również w pozycji: oświetlenie klatki schodowej. Jeśli pamięć nas nie zawodzi to w naszych budynkach jest tylko jeden licznik elektryczny wykazujący zużycie, które należy podzielić na mieszkańców?

Pojawił się też nowy punkt w regulaminie w par.8 ust.1 punkt 11 (Aneks Nr 2/2013) dotyczący eksploatacyjnych kosztów stałych podgrzania wody w danej nieruchomości. Punkt co najmniej niezrozumiały. Jakiej wody? Gdzie podgrzanej? Przecież nie każdy budynek zasobów ZSM ma centralną ciepłą wodę. Dlaczego więc koszt ogólny eksploatacji miałby być jednakowy dla wszystkich mieszkańców, skoro w wielu budynkach nie ma centralnej ciepłej wody? Wydaje się, że zapis taki powinien być ewentualnie w regulaminie rozliczeń centralnego ogrzewania i centralnej ciepłej wody. To tyle, jeżeli chodzi o pozycję Eksploatacja.

2. Następny sporny punkt dotyczy opłat za zabudowane korytarze, a konkretnie punkt o nazwie C.O. korytarz, który w swoich zawiadomieniach o opłatach otrzymuje dość spore grono mieszkańców ZSM. Opłata ta pobierana od mieszkańców od 2006 roku, nie podlega odliczeniom – zgodnie z tym co stanowi „Regulamin rozliczania kosztów dostawy energii cieplnej […]” w par.9 ust. 2: „Opłata za powierzchnie dodatkowe, w której znajduje się instalacja c.o., zmniejsza ogólne koszty zakupu energii cieplnej„. Ponoszona dodatkowo przez użytkowników zabudowanych korytarzy opłata za c.o. nie stanowi zaliczki czy przedpłaty za centralne ogrzewanie i nie jest rozliczana przez odbiorcę (ZSM) zgodnie z art. 45a ust. 4 Prawa energetycznego: „Koszty zakupu, o których mowa w ust. 2, są rozliczane w opłatach pobieranych od osób, o których mowa w ust. 2 [mieszkańców – przyp. red.]. Wysokość opłat powinna być ustalana w taki sposób, aby zapewniała wyłącznie pokrycie ponoszonych przez odbiorcę kosztów zakupu paliw gazowych, energii elektrycznej lub ciepła.” Jest to niezrozumiałe zważywszy, że korytarze są ujęte w kosztach stałych rozliczeń dokonywanych przez TECHEM (gdzie wykazywane są całkowite koszty ogrzania danej nieruchomości – bez odliczenia kosztu przypadającego na powierzchnie dodatkowe). Tym samym nasze opłaty za C.O w korytarzach wnoszone co miesiąc stanowią najprawdopodobniej dodatkowy, nieuzasadniony prawem koszt utrzymania naszych mieszkań! Czyżby dodatkowy zarobek ZSM?

3. Następne to opłaty za AZART wymuszane na mieszkańcach, bez względu na to czy korzystają z instalacji RTV czy nie.

4. Windy – w kilku słowach – wysoka opłata za marną jakość. Ciągle psujące się – nierzadko prawie 40 letnie wehikuły- nagminnie reanimowane, zamieniane są na nowoczesne i owszem wizualnie ładne lecz awaryjne, do których części sprowadzane są niejednokrotnie tygodniami.

5. Domofon – natychmiastowe obciążanie mieszkańców opłatą za w/w urządzenia, mimo iż serwisant daje 2-letnią gwarancję, a prąd jest – jak wcześniej zostało to wspomniane – zapłacony w pozycji oświetlenie klatek schodowych.

Na koniec naszej analizy prawdziwy hit w postaci opłaty pod nazwą: podatek wieczyste użytkowanie. Mieszkańcy rozliczający się bezpośrednio z Urzędem Miasta (posiadający pełną, czyli tzw. wyodrębnioną własność) podatek od nieruchomości i grunt płacą ok. 3 krotnie niższy. Stawki są różne, ale przykładowo na os.Kotarbińskiego, ul.Tatarkiewicza – opłata do UM Zabrze ~50zł, ZSM za to samo pobiera od właścicieli z niepełną własnością (tzw. spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu) – nie zgadną Państwo ~160zł rocznie. Może to 110zł różnicy rocznie to niewiele, ale jak się to ma do zapewnień Spółdzielni, że nie zarabia ona na swoich mieszkańcach? Niech Państwo sobie sami odpowiedzą na to pytanie, a jeszcze lepiej wyślą w swoim imieniu zapytanie do Spółdzielni o przyczyny takiego postępowania. Gwarantujemy, że odpowiedź będzie – jak zwykle – bardzo interesująca!