Statut Zabrzańskiej Spółdzielni Mieszkaniowej to bardzo interesująca lektura – niestety głównie z powodu bardzo elegancko umieszczonych tam sformułowań, które na pierwszy rzut oka niewiele mówią, a dopiero po głębszym wczytaniu widzimy ich prawdziwy sens. Zapraszamy w świat wirtualnych stereogramów!
Czy myślą Państwo, że na pierwsze atrakcje trzeba będzie czekać kilka stron? Nic z tych rzeczy. Pierwszą ciekawostką jest par.4 ust.2 – mamy tutaj 4 ciekawe podpunkty czym nasza Spółdzielnia może się zajmować:
1) kupno i sprzedaż nieruchomości na własny rachunek,
2) wynajem i zarządzanie nieruchomościami własnymi lub dzierżawionymi,
3) działalność związana z obsługą rynku nieruchomościami wykonywana na zlecenie,
4) pośrednictwo w obrocie nieruchomościami
Jak na organizację działającą na zasadach non profit, jak często podkreśla Zarząd, to bardzo ciekawe zajęcie, prawda? Wystarczy prześledzić kilka zapisów w Statucie, aby upewnić się, że dochody z tego tytułu w żaden sposób nie są dzielone pomiędzy członków naszej Spółdzielni, a po prostu zasilają Spółdzielnię poprzez ‚obniżenie kosztów ogólnych’. Jeśli ktokolwiek z czytelników ma wątpliwości – sugeruję sprawdzić u osób będących właścicielami mieszkań z wyodrębnioną własnością, czy jeśli np. na budynku jest powierzchnia reklamowa to czy nieruchomość w jakikolwiek sposób na tym zyskuje poprzez np. obniżenie opłat czynszowych, zasilenie Funduszu Remontowego, itp.? Odpowiedź będzie być może dla wielu z Państwa sporym zaskoczeniem. Proszę przez prostą analogię dojść do tego, w jaki sposób wpływy z lokalu użytkowego stojącego na terenie należącym do Spółdzielni wpływają na nasze opłaty na rzecz Spółdzielni.
Skoro już jesteśmy przy liczbach, to zastanówmy się nad weryfikacją przychodów i kosztów naszych nieruchomości. Normalną praktyką jest, że można sobie sprawdzić różne kwoty – np. faktur, które Spółdzielnia płaci podwykonawcom, prawda? Otóż jednak nie – par.37 ust.4 jest tu bezlitosny:
Członek może otrzymać kopie faktur i umów zawartych przez Spółdzielnię z osobami trzecimi, o ile wcześniej Spółdzielnia uzyska od osoby trzeciej pisemne oświadczenie, iż udostępnienie tych dokumentów nie spowoduje naruszenia jej interesów i tajemnicy handlowej. Spółdzielnia może również odmówić członkowi wglądu do faktur i umów zawieranych z osobami trzecimi, jeżeli naruszałoby to prawa tych osób lub, jeżeli istnieje uzasadniona obawa, że członek wykorzysta pozyskane informacje w celach sprzecznych
z interesem Spółdzielni i przez to wyrządzi Spółdzielni znaczną szkodę.
Czyli problem rozwiązany – nawet jak ‚osoba trzecia’ wyrazi zgodę to i tak Spółdzielnia nie da Państwu wglądu do faktur, gdy ‚zaistnieje uzasadniona obawa’, a sądzimy że często ‚zaistnieje uzasadniona obawa’!
Zostawmy na boku dochody i wydatki Spółdzielni. Może do tego jeszcze wrócimy. Zbliża się Walne – bardzo ważne WALNE. Zobaczmy jak wyglądają sprawy bliższe temu zagadnieniu.
Do udziału w Walnym z prawem głosu są uprawnieni Członkowie. Jesteś właścicielem mieszkania, nie masz członkostwa, a chcesz mieć wpływ na funkcjonowanie Spółdzielni? Zostań Członkiem. Nie podoba Ci się władza w Spółdzielni, czyli Zarząd, a więc możesz chcieć tutaj zmian? Statut temu zaradzi – par.6 ust.7 brzmi:
Zarząd odmówi przyjęcia w poczet członków Spółdzielni osoby, która działała bądź działa na szkodę Spółdzielni.
No to po problemie, zwłaszcza, że o tym, czy działasz na szkodę Spółdzielni decyduje Zarząd. Ale, ale … pomyślisz Drogi Czytelniku – przecież jest droga odwoławcza. Oczywiście! Wnosisz odwołanie do Rady Nadzorczej. Masz na to 14 dni, ale za to Rada ma prawo do rozpatrzenia tego odwołania nawet 3 miesiące (par.6 ust.8). Jeśli zabierasz się za członkostwo obecnie to w zasadzie już możesz się pożegnać z tegorocznym Walnym!
A co jeśli – zadasz i takie pytanie – jestem już Członkiem Spółdzielni? Statut spieszy z pomocą – par.72 ust.2
Wykluczenie może nastąpić w szczególności, gdy członek:
1) działa na szkodę Spółdzielni lub działa wbrew jej interesom,
Droga odwoławcza analogiczna jak powyżej. Terminy również. To tylko spekulacje, ale czy tak zupełnie wyssane z palca?
No to doszliśmy do najważniejszego – Walne Zgromadzenie Członków. Teoretycznie – w/g prawa spółdzielczego – najważniejszy organ Spółdzielni, a praktycznie? Sami Państwo ocenią.
Po tylu latach jedności w Radzie Nadzorczej i Zarządzie – przychodzi czas, gdy zmienia się Rada, która w założeniach nie ma przyklaskiwać Zarządowi, a jedynie ten Zarząd nadzorować. Ustawodawca na szczęście – chyba dla wszystkich – nie pozostawił tutaj dowolności i stwierdził, że możliwe są maksymalnie 2 kadencje danej Rady Nadzorczej (bez względu na zapisy w Statucie). Obecnie – w roku 2014 – kończy się druga i ostatnia kadencja tej Rady. Na pewno do Rady będą wybierani ludzie ‚nowi’. Ryzyko dla Zarządu spore, że dostanie się osoba bądź osoby, które zechcą Zarząd kontrolować i które będą mieć zdanie odrębne od Zarządu w większości kwestii. Co na to począć? Jest Statut. Osoby wybrane do Rady wybierane są w głosowaniu tajnym. Kto wie ile zostało oddanych głosów na jaką kandydaturę? Komisja Skrutacyjna. Dobrze, ale jak do tej Komisji wejdzie jakaś niepowołana osoba? Problem? Niekoniecznie – kto powiedział, że trzeba zarejestrować danego kandydata do Rady? Par.10 ust.5 przychodzi z pomocą:
Do organów Spółdzielni nie mogą być wybierane osoby nie wywiązujące się z obowiązków statutowych w tym zalegające w opłatach za używanie lokalu oraz osoby o ograniczonej zdolności do czynności prawnych lub nie posiadające tej zdolności
Niby logiczne, ale tym sposobem odpadają Zarządowi osoby, które nie zgadzają się z rozliczeniem za C.O., za wodę (np. niedobory), a nawet jakąś karą i spornej kwoty nie płacą. Tutaj znowu rodzi się wątpliwość, co zrobić z takim kandydatem do Rady, który mimo niezgadzania się z wewnętrzną decyzją jednak uregulował wszystkie zaległości wobec Spółdzielni, a wystąpił na drogę sądową o zwrot tej spornej kwoty? Czytamy statut – no nic już dalej nie pisze o Radzie tylko o Walnym. Chyba można być w sporze sądowym ze Spółdzielnią, tylko trzeba mieć uregulowane wszelkie płatności, prawda? Spokojnie proszę Państwa – nad tym Statutem siedziały bardzo mądre osoby – proszę przejść na stronę 11 do par.18 (4) ust.3, który brzmi następująco:
Do zgłoszenia kandydata niezbędna jest jego pisemna zgoda na kandydowanie w wyborach do Rady Nadzorczej oraz pisemne oświadczenie, że kandydat:
– nie prowadzi działalności konkurencyjnej wobec Spółdzielni wraz z informacją o zatrudnieniu w myśl § 21 ust. 5 i § 35 ust. 3, 4 i 6 Statutu,
– nie pozostaje w sporze sądowym ze Spółdzielnią,
– nie zalega z wnoszeniem opłat za używany lokal.
No i po raz kolejny mamy wyeliminowaną niewłaściwą osobę, która chciałaby zasiąść w Radzie Nadzorczej. Zarząd – niczym inż.Mamoń – lubi tylko tych, których już zna i nie będą mu się jacyś obcy pałętali pod nogami!
Sprawę Radnych mamy omówioną (choć można by było jeszcze kilka ciekawostek wynaleźć). No to idziemy na Walne! … czyli cofamy się do par.11.
Wspomnieliśmy już, że w/g ustawodawcy to najważniejszy organ każdej spółdzielni. Par.13 wydaje się tylko potwierdzać – proszę zobaczyć jak pięknie się zaczyna:
Do wyłącznej właściwości Walnego Zgromadzenia lub jego części należy:[…]
a dalej mamy w sumie 15 punktów (16 skreślony) – od mnogości uprawnień może głowa zaboleć, ale ktoś mądrzejszy zadbał, abyśmy jednak głowę mieli spokojną.
Proszę bowiem spojrzeć na fragment par.16
Walne Zgromadzenie może podejmować uchwały jedynie w sprawach objętych porządkiem obrad, podanym do wiadomości w sposób określony w par.15.
Cóż zawiera ów magiczny par.15? Sporo tekstu, ale najważniejsza informacja jest już w ust.1:
O czasie, miejscu i porządku obrad Walnego Zgromadzenia lub jego części zawiadamia się wszystkich członków, Związek Rewizyjny, w którym zrzeszona jest Spółdzielnia i Krajową Radę Spółdzielczą na piśmie, co najmniej 21 dni przed terminem posiedzenia Walnego Zgromadzenia lub jego pierwszej części.
Spokojnie więc mogą Państwo sobie skreślić większość z tych 15 punktów uprawnień Walnego Zgromadzenia. Tak naprawdę głosujemy nad tym, co zaproponuje Zarząd. Członkowie mogą zaproponować swoje propozycje, ale gdzie jest napisane, że Zarząd ma to uwzględnić? Proszę znaleźć taki punkt w Statucie. Nie ma, prawda?!
W takim razie Członkowie na Walnym mogą się uprzeć i zażądać zamieszczenia określonych spraw w porządku obrad i co wtedy? Statut jest tutaj bardzo ‚pomocny’ – par.16 ust.7:
Do podjęcia przez Walne Zgromadzenie uchwały zgłaszanej przez członków wraz z żądaniem zamieszczenia oznaczonych spraw w porządku obrad w trybie art. 83 ust. 10 i ust. 11 Ustawy o spółdzielniach mieszkaniowych, wymagana jest na Walnym Zgromadzeniu lub na każdej jego części łącznie, obecność 3/4 ogółu uprawnionych do głosowania członków Spółdzielni.
Te magiczne ’3/4 członków uprawnionych’ pojawia się jeszcze w jednym miejscu. Zobaczmy ponownie par.16:
Walne Zgromadzenie może podejmować uchwały jedynie w sprawach objętych porządkiem obrad, podanym do wiadomości w sposób określony w § 15.
Zasada ta nie dotyczy uchwały o odwołaniu członka Zarządu w związku z nie udzieleniem absolutorium, na tym Walnym Zgromadzeniu, na którym absolutorium zostało nie udzielone. Odwołanie członka Zarządu przez Walne Zgromadzenie następuje w obecności 3/4 członków uprawnionych do udziału w Walnym Zgromadzeniu, większością 2/3 głosów oddanych za odwołaniem.
Cóż to w praktyce oznacza? W Spółdzielni mamy ok.12 tys. mieszkań. Można zakładać z dużą dozą prawdopodobieństwa, że mniej więcej tyle jest Członków z prawem głosu na Walnym. Przy takim założeniu ’3/4 członków uprawnionych’ oznacza ok.9 tysięcy Członków. TAK – to nie jest pomyłka. To są szacunki, ale bardzo prawdopodobne. Na wszystkich częściach Walnego pojawia się średnio ok.500 osób. Na Walnych ‚wyborczych’ jak to obecne – być może 800 osób. W takim razie wracamy do pytania na wstępie – cóż to w praktyce oznacza? Najprościej rzecz ujmując – praktycznie nie ma najmniejszych szans na odwołanie na Walnym jakiegokolwiek członka Zarządu z prezesem włącznie. W takim razie par.16 ust.7 oznacza – również praktycznie rzecz ujmując – że nie ma możliwości wprowadzenia do porządku obrad żadnego nowego punktu – nawet dysponując większością na Walnym (chyba, że uda nam się przyciągnąć na Walne 9 tysięcy Członków ZSM).
Smutne – prawda? No to aby już zupełnie Państwa przybić zobaczmy jeszcze inną kwestię do Walnego. Kto może zwołać nadzwyczajne Walne? Przykładowo Zarząd – par.14 ust.2
Walne Zgromadzenie lub jego części mogą być zwołane z ważnych powodów przez Zarząd lub Prezesa Zarządu w każdym czasie.
Żadnych dodatkowych warunków – przecież ważny powód może być (zdaniem Zarządu) jakikolwiek!
No, a my – jako Członkowie Spółdzielni – nie możemy jakoś zwołać Walnego? Oczywiście jest taka opcja – par.14 ust.3
Zarząd lub Prezes Zarządu obowiązany jest także zwołać Walne Zgromadzenie lub jego części na żądanie:
1) Rady Nadzorczej,
2) przynajmniej 1/10 ogólnej liczby członków Spółdzielni,
Ten drugi punkt akurat jest zbieżny z przepisem ustawowym, który przy tak dużych spółdzielniach jak nasza w praktyce jest przepisem martwym. Liczba 1/10 członków to jakieś 1200 osób – mniej niż 9tys. – ale wciąż nierealne. Nie mniej jednak punkt pierwszy w obecnych okolicznościach (Rada Nadzorcza lojalna wobec Zarządu) jest również czysto teoretycznym prawem, z którego mogą skorzystać członkowie ZSM. Gdyby nawet udało się przekonać Radę Nadzorczą do wystosowania takiego żądania, to o czym będziemy debatować na takim Walnym? Porządek ustali Zarząd, a do odwołania Zarządu i tak trzeba nam 9 tys. na Walnym i … kółko się zamyka.
Czy Walne ma tak wysokie uprawnienia jak Państwo sądzili? W naszej Spółdzielni raczej nie, ale jest jedno jedyne uprawnienie, które daje nam niesamowitą moc: wyboru nowej Rady Nadzorczej. Tutaj nie ma wymaganej frekwencji, nie ma żadnych ‚sztuczek’ statutowych. Jaką Radę wybierzemy – taką będziemy mieć, a Rada może zrobić już praktycznie wszystko o czym marzą jedynie niezadowoleni Członkowie: uchwalić nowe regulaminy (m.in. C.O.), odwołać/zmienić Zarząd. Przywróćmy Spółdzielnię Spółdzielcom – idziemy na Walne – przyłączysz się?
no i pięknie!