Zaliczki na centralne ogrzewanie stanowią najwyższą pozycję kosztową w comiesięcznej opłacie za używanie lokali mieszkalnych ponoszonej przez mieszkańców Zabrzańskiej Spółdzielni Mieszkaniowej, dlatego serdecznie zachęcamy do zapoznania się z materiałem dotyczącym tego zagadnienia, przygotowanym przez nasze Stowarzyszenie na podstawie analiz własnych, a także dostępnych w internecie opracowań wykonanych przez osoby, które podjęły trud głębokiej analizy systemów rozliczania kosztów centralnego ogrzewania opartego na tzw. podzielnikach kosztów ciepła. Celem opracowania jest zapoznanie Państwa z absurdalnością obecnego regulaminu rozliczania kosztów centralnego ogrzewania, który w prawdzie podlega z roku na rok pewnym modyfikacjom, jednak w dalszym ciągu nie rozwiązuje zasadniczych problemów jakim są negatywne skutki jego funkcjonowania w postaci często niesprawiedliwych, niezrozumiałych i nieprzewidywalnych rachunków rozliczeniowych dostarczanych po zakończeniu każdego sezonu grzewczego.
Rozliczenie kosztów ciepła – przepisy prawne.
Zgodnie z art. 45a ust. 9 ustawy z dnia 10 kwietnia 1997r. Prawo energetyczne (tekst. jedn. DZ. U. z 2012r. poz. 1059 ze zm.) obowiązkiem właściciela lub zarządcy budynku wielolokalowego jest rozliczenie całkowitych kosztów zakupu ciepła na poszczególne lokale mieszkalne i użytkowe. Wybrana metoda rozliczenia kosztów centralnego ogrzewania, którą zarządca budynku zobowiązany jest wprowadzić w formie stosownego regulaminu, powinna:
- zapewniać ustalanie opłat w sposób odpowiadający zużyciu ciepła,
- umożliwić zachowanie prawidłowych warunków eksploatacji budynku,
- stymulować energooszczędne zachowanie użytkowników mieszkań.
Funkcjonujący w ZSM sposób rozliczania indywidualnych kosztów ogrzewania bazuje na odczycie wskazań podzielników ciepła, które rejestrują jedynie intensywność oddawania ciepła przez grzejniki i tak jak większość tego typu systemów została oparta w całości na wzorcach niemieckich. Cechą charakterystyczną tych systemów jest bezkrytyczne przekonanie, że jedynymi źródłami ciepła w rozliczanych lokalach są zainstalowane w nich grzejniki. W Niemczech istnieje obowiązek izolowania pionów grzewczych, ściany i stropy oddzielające mieszkania mają nieporównanie lepsze niż w Polsce parametry izolacyjne (co pozwala zmniejszyć efekt przepływu ciepła między mieszkaniami), koszty ogrzewania stanowią o wiele mniejszy udział w domowych budżetach niż w Polsce, co skutkuje brakiem użytkowników nadmiernie oszczędzających na ogrzewaniu. Nawet dla osób nie posiadających wiedzy technicznej jest oczywiste, że w warunkach specyfiki polskiego budownictwa wielorodzinnego z lat 70/80-tych XXw., ciepło centralnie dostarczone do budynku rozchodzi się do pomieszczeń ogrzewanych nie tylko przez grzejniki, ale także przez piony grzewcze usytuowane w mieszkaniach i ściany sąsiednich lokali o zróżnicowanych temperaturach. Udział wymienionych powyżej źródeł ciepła w bilansie energetycznym pomieszczeń zależy od szeregu czynników, a przede wszystkim od jakości przegród zewnętrznych i wewnętrznych, instalacji grzewczej oraz zachowania użytkowników lokali. Zjawisko swobodnego przepływu ciepła pomiędzy mieszkaniami sprawia, że z ciepła dostarczonego centralnie do budynku, korzystają wszystkie lokale mieszkalne nawet te, których mieszkańcy w obawie o wysokie rachunki nie korzystają z grzejników i mają zerowe wskazania na podzielnikach.
Proste przeniesienie zachodnioeuropejskich (głównie niemieckich) systemów rozliczania kosztów ciepła do warunków polskich daje katastrofalne rezultaty. Mimo, że norma PN-EN 834 „Podzielniki kosztów ogrzewania do rejestrowania zużycia ciepła przez grzejniki – Przyrządy zasilane energią elektryczną” zaleca, żeby przy podziale kosztów ogrzewania na podstawie wskazań podzielników uwzględniać ciepło emitowane przez piony grzewcze, jeśli jego wpływ jest istotny na wynik podziału kosztów ogrzewania, większość firm aplikujących systemy niemieckie ignoruje to zalecenie.
Warto także zadać sobie pytanie, czy metody podziału kosztów ogrzewania na poszczególne lokale, bazujące jedynie na rejestracji ilości ciepła pochodzącego z grzejników, spełniają cytowany już powyżej zapis Prawa energetycznego o zapewnieniu budynkowi prawidłowych warunków eksploatacji? Prawidłowa eksploatacja budynku wiąże się z zapewnieniem minimalnej temperatury pomieszczeń 16oC oraz wentylacji (patrz – Rozporządzenie Ministra Infrastruktury z dnia 12 kwietnia 2002r. w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie – Dz. U. z 2002r. Nr 75 poz. 690 ze zm.), której prawidłowe funkcjonowanie zależne jest m.in. od temperatury panującej w pomieszczeniach.
Prawidłowe warunki eksploatacji budynku mają bezpośrednie powiązanie z warunkami zdrowotnymi, które uzależnione są od mikroklimatu pomieszczeń. Do zasadniczych czynników mających wpływ na mikroklimat należą: czystość, wilgotność i temperatura powietrza. Ruch powietrza pozwala na oddawanie ciepła do otoczenia, poprawiając tym samym samopoczucie ludzi. Większość czasu człowiek spędza w pomieszczeniach zamkniętych. Warto w związku z tym pamiętać żeby powietrze, którym oddycha, miało skład podobny do czystego powietrza atmosferycznego i nie zawierało szkodliwych zanieczyszczeń. Pamiętać należy również, że wielu niebezpiecznych dla życia szkodliwych substancji (np. tlenek węgla) nie wyczuwamy. Objawy ich szkodliwego działania na organizm mogą być mylące, a niektóre spowodowane nimi choroby, mogą się ujawnić po wielu latach (np. astma). Metody indywidualnego rozliczania kosztów ogrzewania na podstawie wskazań urządzeń rejestrujących tylko emisję ciepła z grzejników wymuszają zachowania mieszkańców zdecydowanie niepożądane z punktu widzenia prawidłowego mikroklimatu pomieszczeń. Największe nadpłaty kosztów ogrzewania odnotowują mieszkańcy posiadający wyłączone grzejniki, z ograniczoną do minimum wentylacją i dogrzewający się pionami grzewczymi lub poprzez przegrody wewnętrzne ciepłem od sąsiadów. Skutkiem takiego działania są:
- wzrost wilgotności powietrza oraz rozwój grzybów pleśniowych w pomieszczeniach mieszkalnych,
- wzrost stężenia różnych związków chemicznych emitowanych przez elementy budynku i jego wyposażenia, takich jak styren, ksylen, toluen, aceton (substancje uwalniające się z powierzchni lakierowanych), formaldehydy (w klejach w meblach) i inne szkodliwe produkty dekompozycji tworzyw sztucznych,
- nieodpowiednia wilgotność powietrza, jego dodatnia jonizacja, mająca ujemny wpływ na nasze samopoczucie – zmęczenie, apatia, bóle głowy, podrażnienia skóry i gardła – określane jako „syndrom chorych budynków”,
- brak doprowadzenia do mieszkań wyposażonych w piecyki gazowe odpowiedniej ilości powietrza, powodujące niebezpieczeństwo zatrucia tlenkiem węgla.
Wszystkie te negatywne skutki pogorszenia się mikroklimatu pomieszczeń są efektem absurdalnej filozofii systemów rozliczeniowych, wymuszających tzw. „racjonalne zachowania użytkowników”, które kończą się chorobami ludzi lub degradacją substancji mieszkaniowej.
Rozliczenie kosztów ciepła – lepiej wyliczyć niż „brać z sufitu”.
Rozliczanie indywidualnych kosztów ogrzewania różni się w sposób diametralny od rozliczania kosztów innych mediów (np. wody, energii elektrycznej). Opłata za ciepło składa się (w pewnym uproszczeniu) z dwóch składników:
- Opłata za moc zamówioną (wyrażoną w megawatach) – stały składnik taryfy,
- Opłata za zużyte ciepło (wyrażone w gigadżulach) – zmienny składnik taryfy.
Pierwszy składnik wyraża opłatę „za gotowość” do dostarczania ciepła w odpowiedniej wielkości. Drugi to opłata za faktycznie zużyte ciepło mierzone za pomocą ciepłomierzy w węzłach cieplnych. W praktyce do pierwszego składnika należy jeszcze dodać stałe koszty przesyłu, a do drugiego opłatę za nośnik i zmienne koszty przesyłu, ale nie zmienia to istoty rzeczy.
Warto zwrócić uwagę, że taki sposób rozliczania jest całkowicie niezależny od odbiorcy i wynika z ogólnie obowiązujących przepisów.
Rozliczenie kosztów ogrzewania odbywa się indywidualnie dla każdego węzła cieplnego (budynku lub grupy budynków zasilanych z danej wymiennikowni ciepła). Na poziomie węzła mierzone jest ciepło dostarczane do całej nieruchomości przynależącej do węzła, określane są też wszystkie koszty na podstawie wskazań liczników ciepła i faktur wystawionych przez dostawcę. W ten sposób zostaje wyliczony koszt całkowity danego węzła (zawiera on oczywiście zarówno stałe składniki taryfy jak i zmienne składniki taryfy).
Koszt całkowity węzła dzieli się na koszt stały (rozliczany proporcjonalnie do powierzchni) i koszt zmienny (rozliczany proporcjonalnie do wskazań podzielników). W praktyce do kosztów stałych oprócz stałych składników taryfy (określonych na fakturach wystawionych przez dostawcę), zalicza się koszt ogrzania powierzchni wspólnych, ale także koszt ciepła: emitowanego przez piony grzewcze, grzejniki w łazienkach, wynikającego ze strat przesyłu wewnątrz budynku (w piwnicach).
Tym samym mieszkaniec poprzez możliwość regulacji zaworów termostatycznych ma wpływ jedynie na tą część kosztów, która wynika z ciepła wyemitowanego przez zamontowane w jego mieszkaniu grzejniki wyposażone w podzielnik. Zgodnie z Regulaminem zasad rozliczania kosztów zakupu energii cieplnej na cele c.o. i jego zużycia na potrzeby podgrzania wody oraz dokonywania rozliczeń z użytkownikami lokali ZSM:
§ 6 ust. 1. „[…] stosunkowy udział kosztów stałych do zmiennych w danej nieruchomości:
- 55 % koszty stałe i 45% koszty zmienne lub
- 60% koszty stałe i 40 % koszty zmienne
§ 6 ust. 2. Podstawowe kryterium dla ustalenia w danej nieruchomości procentowego udziału kosztów c.o., stałych i zmiennych, stanowi analiza ekonomiczno – techniczna nieruchomości, za dany okres rozliczeniowy.
§ 6 ust. 3. Procentowy udział kosztów stałych i zmiennych nieruchomości w danym okresie rozliczeniowym, zatwierdza Zarząd Spółdzielni.
Taki dwuwariantowy, sztywno określony udział kosztów stałych i zmiennych nie może zapewniać w każdej nieruchomości zarządzanej przez ZSM ustalania opłat za dostarczone ciepło w sposób odpowiadający jego zużyciu (a to jest wymóg Prawa energetycznego – art. 45a ust. 9) – ze względu na techniczną różnorodność zasobów mieszkaniowych. Ustalony w ten sposób procentowy udział kosztów stałych i zmiennych jest więc jakimś trudnym do zaakceptowania, nie uzasadnionym ani technicznie, ani ekonomicznie uśrednieniem wszystkich budynków ZSM wznoszonych przecież na przestrzeni ok. 40 lat w rożnych technologiach, ale także znacząco różnych gabarytowo. Taka regulacja prowadzi do absurdów rozliczania podzielnikowego, czego skutkiem są bardzo często nieuzasadnione, bo oparte na zbyt ogólnych założeniach, rachunki rozliczeniowe dostarczane mieszkańcom, które ponadto oprócz końcowych wartości kosztów wyrażonych w PLN oraz sumarycznych ilości bezwymiarowych „jednostek podzielnikowych” nie zawierają żadnych danych wyjściowych pozwalających na samodzielne zweryfikowanie otrzymanego rozliczenia. Powyższe możliwe byłoby, gdyby rachunek rozliczeniowy zawierał takie dane jak:
- Zużyte ciepło ogółem w GJ
- Zużyte ciepło w GJ/m2
- Średnie „zużycie” w jedn./m2
- „Zużycie” minimalne w jedn./m2
- „Zużycie” maksymalne w jedn./m2
- Koszt średni w PLN/m2
- Koszt minimalny w PLN/m2
- Koszt maksymalny w PLN/m2
Mieszkańcy ZSM od wielu lat nie otrzymują informacji na jaką ilość zużytego ciepła został wystawiony im przez zarządcę rachunek (!).
Jak zatem zweryfikować czy ustalone opłaty odpowiadają zużyciu ciepła skoro mieszkańcy oprócz tego ile mają zapłacić, nie otrzymują informacji za co?
Wbrew pozorom określenie jaką część ciepła dostarczonego do budynku emitują grzejniki wyposażone w podzielnik (koszt zmienny, na który ma wpływ każdy mieszkaniec) jest nie tylko możliwe na kilka sposobów, ale nawet nie specjalnie skomplikowane, czego dowodem są dostępne w internecie opracowania zawierające szczegółowe algorytmy wyliczeń wykonane dla różnych spółdzielni mieszkaniowych w Polsce.
Sposobem najłatwiejszym byłoby wykorzystanie współczynnika proporcjonalności „k” między ciepłem emitowanym przez grzejnik a wskazaniami podzielnika, która pozwoliłaby przeliczyć jednostki podzielnikowe na wartość energii cieplnej wyemitowanej przez grzejniki. Warto podkreślić, że współczynnik „k” na pewno ma określoną wartość i jest znany firmie świadczącej usługę rozliczania kosztów ciepła. Tego nie możemy kwestionować bo wymaga tego norma PN-EN 834. Norma ta w punkcie 3 – „Zasady działania i metody pomiarowe” stwierdza, że wartość „zużycia” jest wprost proporcjonalna do ciepła oddanego przez grzejnik.
Niestety nie mamy w chwili obecnej dostępu do takich danych jak zużycie ciepła zanotowane przez ciepłomierze w poszczególnych węzłach czy też współczynnik proporcjonalności podzielników firmy TECHEM. Zabrzańska Spółdzielnia Mieszkaniowa zapewne dysponuje kompletem niezbędnych danych, które mogłyby pozwolić na urealnienie proporcji kosztów stałych i zmiennych dla poszczególnych nieruchomości oraz opracowanie regulaminu rozliczania kosztów ciepła uwzględniającego powyższe uwarunkowania.
Rozliczenie kosztów ciepła – niektórym już się udało.
Przykładem spółdzielni mieszkaniowej, której udało się wprowadzić nowy regulamin rozliczenia kosztów ciepła uwzględniający obliczeniową proporcję kosztów stałych i zmiennych jest wrocławska Spółdzielnia Mieszkaniowa „Polanka”. Zachęcamy do zapoznania się zarówno z treścią tego regulaminu jak również z obszernym materiałem informacyjnym dla spółdzielców na stronie:
http://www.smpolanka.kn.pl/?page_id=767