Jeden z mieszkańców z os.Kotarbińskiego otrzymał na początku października 2013r. rozliczenie C.O., z którego wynikało, że ma dopłatę 400zł. Zdziwiło go to, bo zawsze otrzymywał podobne ale … zwroty. Sprawdził na wszelki wypadek czy rozliczenie zgadza się matematycznie – zgadzało się. Okazało się, że wskazania podzielników trochę różniły się od tego co wskazywały podzielniki przed wymianą – po wymianie nastąpił skok ilości JPKO. To jednak wciąż nie tłumaczyło wysokości rachunku (bo w stosunku do poprzedniego roku było to ok.800zł różnicy na minus). Przejrzał ostatnie kilka rozliczeń i okazało się, że ilość JPKO w nieruchomości systematycznie i dość dramatycznie spada z roku na rok, a koszty ogrzania nieruchomości pozostają na podobnym poziomie. Sprawdził dla pewności taryfy ZPEC na przestrzeni ostatnich kilku lat – nic nie wskazywało na tak dużą różnicę. Postanowił więc napisać pismo reklamacyjne dość dobrze zaznaczając pewne logicznie nie pasujące elementy. Wymiana pism trwa do dzisiaj, bo Spółdzielnia dość konsekwentnie nie odpowiada mu na zasadnicze pytania – skąd my to znamy, nieprawdaż?
Zapraszamy do zapoznania się z pismem mieszkańca i odpowiedzią na niego ze strony Spółdzielni.
Sent: 2013-10-25, 12:42
To: Zabrzańska Spółdzielnia Mieszkaniowa
Subject: reklamacja rozliczenia CO za sezon 2012/2013
Dzień Dobry,
Otrzymałem rozliczenie C.O. z którego wynika, że w przeciągu ostatniego roku sumaryczny koszt ogrzania przypadający na moje mieszkanie to około 2’800zł.
Tego na logikę nie da się wyjaśnić, a co dopiero na liczbach.
Podobno liczniki/podzielniki nowej generacji miały liczyć jeszcze dokładniej. Widać pozostało to jedynie w sferze pobożnych życzeń.
Nie ma większego sensu odwoływać się do rozliczeń przed tym z 2009 roku, bo wystarczy krótka analiza ostatnich 5 rozliczeń, aby dojść do logicznego stwierdzenia, że rok w rok miałem bardzo podobne 'zużycie’:
* 530,40 w sezonie 2008/2009
* 556,00 w sezonie 2009/2010
* 510,40 w sezonie 2010/2011
* 519,20 w sezonie 2011/2012
po zmianie podzielników
* 690,40 w sezonie 2012/2013
Koszty tzw. jednostki JPKO – podaję ostatnie 3 lata, bo tylko takie dane posiadam:
* 1,87 w sezonie 2010/2011 – koszt ogrzania nieruchomości: 53’449 15’714 JPKO
* 1,91 w sezonie 2011/2012 – koszt ogrzania nieruchomości: 44’262, 11’597 JPKO
* 2,47 w sezonie 2012/2013 – koszt ogrzania nieruchomości: 50’846, 9’274 JPKO
Jakie podwyżki cen ciepła uzasadniałyby wzrost kosztów jednostki JPKO? Jak to się dzieje, że po wymianie okien na klatkach schodowych i w piwnicach koszty ogrzania całej nieruchomości wzrosły? Jak logicznie wyjaśnić ten fakt, że po wymianie okien ewidentnie zaczęło być cieplej w w/w miejscach, a przecież więcej nie grzejemy więc z tego prosty wniosek, że mniej ciepła uciekało z budynku – koszty ogrzania całej nieruchomości powinny spaść a wzrosły i to niestety bardzo znacznie bo o ~15%.
Jak Państwo wyjaśnią tak drastyczny skok jednostki JPKO pomiędzy 2 ostatnimi sezonami (blisko 30%)? Czy Państwo w jakikolwiek sposób interesują się kwotami, które trzeba płacić za ciepło? Przecież to jest Państwa obowiązkiem, aby jak najlepiej zarządzać nieruchomością nad którą mają Państwo zarząd. Dostajecie Państwo co roku rozliczenie z którego wynika, że z roku na rok spada ilość jednostek JPKO, a więc ludzie coraz mniej grzeją, a koszty ogrzania nieruchomości zmniejszają się nieznacznie (jak 2 lata temu), a nawet rosną (jak w tym roku)? Żadna refleksja nie zalęgła się nawet w Państwa głowach, że coś jest nie tak?
Nie zgadzam się z rozliczeniem i proszę o racjonalne wyjaśnienie mi przyczyn drastycznego wzrostu mojego rachunku (800zł względem poprzedniego roku pomimo wzrostu współczynnika kosztów stałych w stosunku do zmiennych). Nie interesują mnie 'bajki’ typu 'sąsiedzi mniej grzeją’ – jeśli nawet to powinno mieć to przełożenie tylko i wyłącznie na ilości wygrzanych jednostek JPKO, a nie na koszcie tej jednostki.
Jednym z fundamentów wprowadzenia podzielników jakieś 10 lat temu było to, aby 'płacić za siebie, a nie za sąsiada’, abym ja nie musiał się interesować tym, ile grzeje jeden sąsiad z drugim, aby każdy płacił za siebie. Nie raz i nie dwa byłem przekonywany przez Państwa pracowników, że podzielniki mierzą bardzo dokładnie ilość ciepła, które ja zużywam. Z broszurek Techemu wynika wręcz, że podzielniki są programowane z dokładnością do 1W mocy grzejnika.
Skoro w/g podzielników zużyłem nagle 30% więcej tego ciepła to chciałbym wiedzieć jak to się stało skoro nie mam pustostanu pode mną, nade mną, z jednej mojej strony (bo z drugiej niezmiennie mam ścianę szczytową). Nic się więc nie zmieniło – proszę sprawdzić sobie w rozliczeniach w/w moich sąsiadów, że jak co roku – tak i w poprzednim sezonie ogrzewali swoje mieszkania na miarę potrzeb.
Jestem niezmiennie od kilku lat przeciwnikiem podzielników, jako że dochodzi do paradoksalnych a czasami wręcz patologicznych sytuacji, gdy jedni lokatorzy otrzymują gigantyczny zwrot (niejednokrotnie równy całości kosztów zmiennych), a inni muszą dopłacać ponad tysiąc złotych do i tak wysokiego rachunku (uważam, że koszt ogrzania mieszkania mojej kubatury przy normalnym grzaniu nie powinien przekroczyć 2 tysięcy złotych rocznie).
Bardzo proszę o poważne potraktowanie tematu, zapoznanie się z moją reklamacją, pochylenie się nad rozliczeniem moim i całej naszej nieruchomości i – jeśli Państwo uznają, że moja reklamacja jest zasadna – proszę o korektę należności. Jeśli uznają Państwo, że reklamacja jest bezzasadna to proszę to bardzo dobrze umotywować. Nie interesują mnie 'bajki’ i ogólniki, tylko fakty oraz liczby.
Z poważaniem
(Imię i Nazwisko do wiadomości Stowarzyszenia)
Mieszkaniec otrzymał po około 30 dniach odpowiedź na reklamację, z którą mogą się Państwo zapoznać tutaj, a jak już Państwo ochłoną to zapraszamy na ciąg dalszy w tym artykule
Autor listów dotyczących rozliczenia kosztów CO za ubiegły sezon grzewczy ma prawo domagać się od Zarządcy budynku /czyli ZSM/ weryfikacji rozliczenia tych kosztów przypadających na jego mieszkanie, tym bardziej, że za zasadnością jego reklamacji przemawiają następujące fakty:
/1/-ZSM rozliczając koszty CO tego budynku założyła, że udział tzw.kosztów stałych w całości opłat nieruchomości za CO w sezonie 2012/2013 wynosi 55%.
Tymczasem z danych zawartych w/ drugim/ piśmie ZSM wynika, że wartość samej mocy cieplnej zakupionej na ten budynek w w/w okresie stanowi aż 38% całkowitych kosztów CO. Jeśli weźmiemy pod uwagę następny element kosztów stałych jakim jest np. ogrzanie nieopomiarowanych łazienek /zakładam, że wyposażono je w grzejniki o mocy przewidzianej dla tych pomieszczeń/, to koszt z tego tytułu w typowym budynku na osiedlu Kotarbińskiego ZSM – /czteropiętrowiec z 30 mieszkaniami/ wyniesie za ubiegły sezon grzewczy około 11 tyś.zł. Kwota ta stanowi 20% łącznych kosztów ogrzewania takiego budynku. W sumie tylko te dwa elementy składowe kosztów stałych stanowią aż 58% całkowitych kosztów ogrzewania tej nieruchomości, zatem przekraczają przyjęty przez Zarządcę wskaźnik udziału kosztów stałych w całości kosztów CO. Gdzie zatem „przyporządkowano” pozostałe elementy kosztów stałych:
-ogrzewanie pomieszczeń wspólnych /klatek schodowych, piwnic, strychów/
-straty ciepła powstałe w jego obiegu na instalacji CO budynku
-równowartość wskaźników redukcyjnych , stosowanych ze względu na niekorzystne położenie niektórych mieszkań w bryle budynku /tzw.wsk. LAF/
-równowartość wskaźników korekcyjnych, związanych z eksploatacją grzejników ponadnormatywnych /tzw.wsk. UF -współczynnik mocy grzejników/
-równowartość wskaźników przenikania ciepła przez przegrody budynku-tzw.wsk.Uk
Oczywistym faktem jest, że w/w elementy kosztów nie zmieściły się w „puli” kosztów stałych budynku, oszacowanych przez ZSM na poziomie 55% sumy kosztów CO, zatem bezpodstawnie zaliczono je do kosztów zmiennych.
W rezultacie nieprawidłowo ustalonej proporcji kosztów stałych i kosztów zmiennych w całości kosztów CO budynku, udział kosztów zmiennych niesłusznie wzrósł, przez co automatycznie zawyżono wycenę jednostki podzielnikowej.
Nieprawidłowości te uwidoczniły się w budynku, w którym mieszka autor listów do ZSM, znacząco, dlatego, że jednocześnie spadła w nim ilość zużytych jpko /jednostek podzielnikowych/ i to aż o 30%.
/2/-w rozliczeniu kosztów CO tego budynku, tak jak i w innych budynkach ZSM w ogóle nie uwzgledniono kosztu energii cieplnej przenikającej przez przegrody/ściany, stropy, stropodachy/ budynku, mimo, że od od 2009r wsk. Uk powinno się brać pod uwagę w tych rozliczeniach /- na podstawie zmian z 6 listopada 2008r do Rozp. Min. Infrastruktury w sprawie warunków technicznych jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie z 12 kwietnia 2002r-Dz.U. Nr.75 poz.690/.
Mało tego, firma TECHEM oraz Służba Techniczna ZSM pomija w swoich rozliczeniach zjawisko przenikania ciepła, mimo, że wiedzą o jego występowaniu w nieruchomościach Spółdzielni; cyt. pismo ZSM :”Instalacja CO w budynku ma układ pionowy, który działa w ten sposób, że uruchomienie jednego grzejnika na wyższej kondygnacji siłą rzeczy powoduje, że pion oddaje ciepło także do pomieszczeń przez które przebiega instalacja”.
Mimo tego Zarządca do tej pory /tzn. przez pięć lat/ nie wdrożył żadnych zmian w Regulaminie rozliczania kosztów energii cieplnej na potrzeby CO i CWU, które mogły wyeliminować lub ograniczyć to zjawisko w ZSM, np. wprowadzając dodatkowe opłaty dla tych właścicieli i użytkowników mieszkań, którzy w swoich mieszkaniach osiągają wymaganą temperaturę 16 stopni C w wyniku przenikania ciepła z sąsiednich mieszkań, a nie z tytułu ogrzewania ich własnymi grzejnikami, co wykazałyby stany ich podzielników. Zatem w ZSM akceptuje sie „ogrzewanie na koszt sąsiada”, a nawet nagradza się takich użytkowników wysokimi zwrotami uprzednio wpłaconych zaliczek na CO, natomiast karani są zwiększonymi opłatami za CO ci spóldzielcy, którzy ogrzewają swoje mieszkania w rozsądny sposób, po to aby nie marznąć i nie dewastować swoich mieszkań przez zagrzybienie.
Wyżej przedstawione fakty świadczą o tym, że rozliczenie kosztów CO, które otrzymał autor listów opublikowanych na stronie www Zabrzańskiego Stowarzyszenia Mieszkańców, a także te rozliczenia, które otrzymało wielu innych właścicieli i użytkowników mieszkań spółdzielczych nie odzwierciedlają rzeczywistego zużycia energii cieplnej w ich mieszkaniach, czyli nie spełniają najważniejszej zasady rozliczenia kosztów CO wynikającej z Prawa Energetycznego.
temat rozliczenia kosztów zakupu ciepła jest tematem zastępczym,dobrze jest gdy są osoby,które dokonują analiz rozliczenia, ale poruszanie tematu przenikania ciepła przez przegrody budynku to już przesada-ciepło do budynków jest dostarczane siecią cieplną do węzła gdzie zainstalowane powinny być dwa p.pom. rejestrujące ilość energii cieplnej dostarczonej do budynku na cele ogrzewania i potrzeby przygotowania ciepłej wody, to one stanowić powinny rozliczenie kosztów w części:
ogrzewanie
ciepła woda
Regulaminy rozliczania kosztów i podzielniki mają powodować konflikty wśród mieszkańców, co jest w założeniu celem każdego zarządcy.
Pytanie -dlaczego zarządca nie dokonuje rozliczenia zakupu np.papieru toaletowego?
Jeżeli mieszkańcy odpowiedzą sobie na to pytanie,to będą posiadać wiedzę ,że żadne podzielniki,liczba mieszkańców nie mają wpływu na koszt GZM spółdzielni.
Mieszkańcy nie mają również wpływu na ilość dostarczonej energii cieplnej do budynku,co próbuje się wciskać w różnych opracowaniach między innymi o tym,że podzielniki mają stymulować zużycie dostarczonej energii cieplnej do budynków przez mieszkańców, co jest kompletną bzdurą.
Zasada, że każdy płaci za siebie dotyczy rocznego wymiaru opłaty za 1 m2 pow. użytkowej mieszkania- koszt zarządcy stanowi 0.3% wartości odtworzeniowej budowy 1m2 powierzchni lokalu .
Nie dla podzielników.Ja grzeje mam dzieci chcę mieć ciepło i ogrzewam sąsiadów,a oni dostają nagrodę odbierają nadpłatę